小产权房就是指没有房产证的房子，而且后期也不能办理下来房产证，也没办法申请贷款。一般农村集体土地上建设的房屋就是小产权房。其产权不是由国家房管部门颁发的，而是由乡或者村颁发的，所以也成为了乡产权房。由国家颁发的土地使用证和预售许可证，且购房合同在国土管理局备案的才是真正有产权的房产。小产权房和大产权房的区别有以下几点：

1. 大产权房有五证，受法律保护，有完整的产权。小产权，是没有五证的，当然是不受法律保护的，只有部分产权。通俗了说，就是大产权有房产证，小产权是没有房产证的。

2. 大产权拆迁有补偿，但是如果是小产权的话，是没有拆迁补偿的。也就是说，如果政府要拆迁房子的话，小产权业主基本上不会得到拆迁安置补偿。

3. 小产权由于没有正规的产权证，不能作为抵押或上市专卖。而且小产权房不能在房地产管理部门登记备案，所以不可以办理抵押等他项权利，也就是说，买小产权房是不能进行贷款的，只能一次性支付全款。

4. 小产权房屋质量是没人监督的，往往容易存在安全隐患，而且除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也是极容易出现问题。

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